보증금 2억 전세계약, 계약서에 사인하기 전에 이 5가지는 꼭 확인하세요
마음에 드는 전셋집을 찾았습니다.
회사와 가깝고 집도 깨끗합니다.
보증금은 2억 원입니다.
공인중개사는 좋은 집이라며 다른 사람이 계약하기 전에 계약금을 먼저 넣는 것이 좋다고 말합니다.
이럴 때 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까요?
계약금을 보내는 것이 아닙니다.
내 보증금 2억 원을 나중에 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 것이 먼저입니다.
전세계약은 계약한 뒤 문제를 해결하는 것보다 계약하기 전에 위험요인을 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.
보증금 2억 원짜리 집을 계약한다고 가정하고 다섯 가지를 순서대로 살펴보겠습니다.
1. 등기부등본에서 집주인부터 확인하세요
집이 마음에 들었다고 바로 계약금을 보내지 마세요.
먼저 등기부등본을 확인해야 합니다.
가장 먼저 볼 것은 계약하려는 사람이 실제 집주인인지입니다.
등기부등본의 소유자와 계약서의 임대인이 같은 사람인지 확인하세요.
대리인이 계약한다면 위임관계도 확인해야 합니다.
등기부등본에서는 소유권만 보는 것이 아닙니다.
압류, 가압류, 가처분, 경매신청 등 주택 소유권에 문제가 될 만한 권리가 있는지도 확인해야 합니다.
HUG 역시 전세보증금반환보증 심사에서 이러한 권리침해 사항이 있는지를 확인합니다.
따라서 등기부등본은 단순한 서류가 아니라 내 보증금의 위험을 판단하는 첫 번째 자료라고 생각하는 것이 좋습니다.
2. 근저당이 있다고 무조건 계약을 포기할 필요는 없지만 계산은 해야 합니다
등기부등본의 을구에는 근저당권 등 집에 설정된 담보 관련 내용을 확인할 수 있습니다.
근저당이 있다고 해서 모든 집이 위험한 것은 아닙니다.
문제는 집의 가치와 기존 채권, 그리고 내가 지급할 전세보증금의 관계입니다.
예를 들어 보증금이 2억 원이라고 해도 집값이 얼마인지, 기존에 은행 근저당이 얼마나 설정되어 있는지에 따라 위험은 달라집니다.
따라서
“보증금이 2억 원이니까 괜찮겠지.”
라고 판단하면 안 됩니다.
HUG 전세보증금반환보증도 단순히 보증금 액수만 보는 것이 아니라 주택가격과 선순위채권 등을 함께 심사합니다.
현재 HUG는 일반적으로 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 범위 안에 있는지 등을 확인합니다.
따라서 계약 전에는 내가 들어갈 집의 가격과 선순위 권리가 어느 정도인지 함께 확인하는 습관이 필요합니다.
3. “나중에 보증보험 들면 되지”라고 생각하지 마세요
전세보증금반환보증은 전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하기 위한 중요한 안전장치입니다.
하지만 모든 전세계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다.
주택과 계약이 HUG의 보증요건을 충족해야 합니다.
현재 HUG 전세보증금반환보증의 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하입니다.
따라서 보증금 2억 원이라는 금액 자체는 이 한도 안에 들어갑니다.
하지만 이것만으로 가입이 보장되는 것은 아닙니다.
주택가격, 선순위채권, 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 계약기간 등 여러 조건을 함께 확인합니다.
그래서 Wings7에서는
계약하고 나서 보증가입 가능 여부를 알아보기보다 계약하기 전에 먼저 확인하는 것
을 권합니다.
보증금이 수천만 원 또는 수억 원인 계약이라면 계약 전에 확인하는 몇 분이 매우 중요할 수 있습니다.
4. 계약서의 특약도 꼼꼼하게 확인하세요
집과 등기부등본에 문제가 없어 보여도 계약서 내용까지 확인해야 합니다.
계약서에 이해하기 어려운 특약이 있다면 그냥 넘어가지 마세요.
특히 보증금 반환이나 보증가입에 영향을 줄 수 있는 내용은 계약 전에 확인해야 합니다.
HUG의 현재 보증조건에서도 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 있는지 등을 확인합니다.
또 계약 후 집주인이 새로운 담보권을 설정하는 등의 상황이 생기지 않도록 계약 과정에서 필요한 보호조치를 검토할 필요도 있습니다.
중요한 계약이라면 공인중개사에게
“이 특약이 제 보증금 반환이나 반환보증 가입에 영향을 줄 수 있나요?”
라고 직접 물어보세요.
모르는 내용을 묻는 것은 부끄러운 일이 아닙니다.
2억 원의 보증금이 걸린 계약이라면 이해하지 못한 문장에 사인하지 않는 것이 더 중요합니다.
5. 계약한 뒤에도 한 번 더 확인해야 합니다
계약서에 서명했다고 확인이 끝난 것은 아닙니다.
잔금을 지급하고 실제 입주하는 과정에서도 확인해야 할 것이 있습니다.
잔금을 보내기 전에 등기부등본을 다시 확인하세요.
계약할 때 없었던 근저당이나 권리변동이 생기지는 않았는지 확인하기 위해서입니다.
입주 후에는 전입신고와 확정일자도 중요합니다.
HUG 반환보증의 현재 조건에도 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것이 포함되어 있습니다.
따라서 전세계약은
계약 전 확인 → 계약서 확인 → 잔금 전 재확인 → 입주 후 권리보호
까지 하나의 과정으로 보는 것이 좋습니다.
보증금 2억 원이라면 이렇게 확인해 보세요
계약하려는 집을 앞에 두고 아래 질문에 답해보세요.
등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 같은가?
압류·가압류·경매 등 위험한 권리관계는 없는가?
근저당 등 선순위채권은 얼마나 있는가?
집값과 보증금의 관계는 적정한가?
전세보증금반환보증 가입 가능성을 확인했는가?
계약서 특약 가운데 이해하지 못한 내용은 없는가?
하나라도 확실하지 않다면 계약금을 먼저 보내기보다 확인하는 것이 좋습니다.
“공인중개사가 괜찮다고 했는데요?”
공인중개사의 설명은 중요합니다.
하지만 내 보증금을 최종적으로 지켜야 하는 사람은 결국 나 자신입니다.
등기부등본을 직접 확인하고, 계약서 내용을 읽고, 보증가입 가능 여부도 직접 확인하는 습관이 필요합니다.
특히 전세계약 경험이 많지 않은 청년이라면
“전문가가 알아서 해주겠지.”
라는 생각만으로 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.
모르는 것이 있다면 계약 전에 물어보고 확인하세요.
계약 이후보다 계약 이전에 선택할 수 있는 방법이 훨씬 많습니다.
Wings7 한마디
전셋집을 구할 때 우리는 교통, 방 크기, 햇빛, 주변환경을 먼저 보게 됩니다.
물론 모두 중요합니다.
하지만 보증금이 2억 원이라면 집을 보는 기준 하나를 더 추가해야 합니다.
“이 집에서 잘 살 수 있을까?”와 함께 “계약이 끝났을 때 내 2억 원을 안전하게 돌려받을 수 있을까?”
를 생각해야 합니다.
좋은 집을 찾는 것보다 중요한 것은 안전한 계약을 하는 것입니다.
마음에 드는 집을 찾았더라도 계약금을 보내기 전에 한 번 더 확인하세요.
그 한 번의 확인이 내 소중한 보증금을 지키는 시작이 될 수 있습니다.
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공식 참고자료
이 글의 전세계약 및 반환보증 관련 내용은 다음 공식자료를 기준으로 확인했습니다.
주택도시보증공사(HUG)
전세보증금반환보증 상품개요·보증조건·신청기한
국토교통부
안심 전세계약 체크리스트 및 전세사기 예방 관련 안내
보증기준과 세부조건은 변경될 수 있으므로 실제 계약이나 보증 신청 전에는 HUG 등 해당 기관의 최신 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.
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